말도 많은 임대차 3 법이 7월 31일 오전 정세균 국무총리 주제하에 임시 국무회의를 거쳐 국회본회의를 통과하여 시행하게 되었다.정부의 계속되는 부동산 규제에도 불구하고 부동산 가격이 연일 최고가를 갱신하고 임차인들의 어려움이 가중이 되자 정부 와 여당이 합심하여 만든 개정 법률안이다.

이번 임대차 3법은 계약갱신청구권,전월세상한제,전월세신고제로 이중 계약갱신청구권과 전월세상한제는 예고기간 없이즉시 시행이 된다는 점 과 소급적용이 된다는 점이 주목된다. 

그럼,임대차 3 법의 주요 내용 및 문제점을 살펴보자.

먼저, ‘계약갱신청구권’은 지금까지는기본 임대차 계약기간이 2년이었던 것 을 임차인이 임대인에게 임대차기간 만기도래전에2년을 더 살겠다고1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있는 임차인의 권리이다. 그렇게되면,임차인은기존 2년 보장에 추가로 2년 보장을 더해 총 4년의 임대차 계약기간을 보장받게 되는 것이다. 단, 임대인이본인이나 직계가족이 직접 살겠다고 했을 경우 임대인은계약갱신청구권을 거부할 수 있다. 참고로 임대인이 계약갱신청구 거부권을 행사하기 위해서는 임대차계약 잔여일수가최소 2개월이상 남아있어야 한다.

두번째는 ‘전월세상한제’로 임대차계약 재연장시 임대보증금을 5%내로만 올릴 수 있다. 따라서,임대인이 임대보증금을 갑자기 많이 올려 보증금을 마련하기 위해 동분서주하다 낭패 보는 임차인들이 많이 줄어들 것으로 예상된다.

그런데 벌써부터 문제가 발견되고 있다.

하나, 이번 개정안은 4년이든 6년이든 현재까지 산 것은 중요하지 않고 앞으로 임차인이 계약을 연장하고자 할 때 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사하면2년을 더 연장하여 살 수 있다는 것이다. 즉,1회에 한해 임대차 계약갱신청구권을 행사하여 임대기간을 2년 더 살수 있다는 것이다.

짧게는 2년 길게는 4년후에 법적인 보장의 임대차 계약이 만료되고나서 임차인이 더 살고 싶을 때 기존 임대인과의 임대차 계약은 새로운 계약으로써전월세상한제의 적용이안되어 임대인이 임대보증금을 대폭 올렸을 경우다.이것이전세제도가 시장에서 소멸될 지도 모른다는 우려가 나오는 이유이다.

둘, 임대차 계약기간이 종료되어 A씨가 새로 이사할 집의 B 임대인과 임대차계약을 했을 경우로서B 임대인은 이미 거주하고 있던 C 세입자에게 계약 해지를 통보하고 새로운 세입자를 구하고 있던 중에 계약을 한 것이다. 이번 임대차 3 법 개정으로 C 세입자가 계약갱신청구권을갖게 되어 B 임대인에게계약갱신청구권을행사해도이번 개정안에서는A씨와의 계약이 우선이기에C씨는 이사를 가야 한다. 

셋,임대인 본인 또는 직계가족이 산다고 세입자의 계약갱신청구권을 거부했을 경우에 임차인이 향후 임대인 본인이나 직계가족이 살지 않았다는 사실을 확인하고 고소하면임차인은 손해 배상을 받을 수 있으나 임대인이 살지 않았다는 입증 책임은 임차인에게 있어 실효성에 의문이 있다.

왜냐하면 임대인의 개인정보를 임차인이 확인할 수 있는 방법이 현행법에서는 상당히 제한되어 있기 때문이다.

임대차 3 법의 마지막 내용으로 부동산 거래 등에 관한 법률에 근거하여 개정되는 ‘전월세 신고제’이다. 이는 임대인과 임차인이 임대차 계약을 했을때양당사자는 계약 사항을 30일내에 시,군,구청에 신고하도록 하는 것으로 2021년 6월부터 시행된다. 이번 개정안의 내용을 살펴보면임대인 과 임차인중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고를 할 수 있고, 임대차 신고가 이루어지면 확정일자가 부여된 것으로 간주한다는 것 그리고 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 간주된다는 것이 특징이다.

서민들의 주거 안정을 위해 현 정부가 야당의 거센 반발에도 불구하고 입법을 강행한 것이지만 임대차 계약은 워낙 다양한 경우가 많아 의외성의 문제가많이 발생하기에 정부는 정세균 국무총리를 중심으로 보안 입법을 빠른 시일내에 관계부처에서 만들도록 독려하고 있으며 이에 여당도 보조를 같이하여 발 빠르게 보안 입법을 준비하고 있다고 한다.